Yunanistan Golden Visa 2026: €250K · €400K · €800K Bölge Sistemi

Yunanistan Golden Visa 2024 sonunda üç katmanlı bölge sistemine geçti. Atina merkez ve yüksek talepli adalar (Mikonos, Santorini) için yatırım eşiği €800.000; kıta Yunanistan'ın çoğu ve daha sakin adalar için €400.000; ve ticari binadan konuta dönüşüm (renovasyon) yapılan tüm bölgelerde €250.000. Üç eşik de aynı oturum haklarını verir — fark sadece mülkün konum, likidite ve sermaye verimliliği profilidir. Türk yatırımcının 2024-2025'te %160 talep artışı çoğunlukla €250K renovasyon ve €400K B bölgesinde yoğunlaştı.

Üç Bölge: Detaylı Karşılaştırma

A Bölgesi

€800.000
Konumlar
Atina merkez (Kolonaki, Glyfada), Mikonos, Santorini, Tessaloniki bazı semtleri
Hedef profil
Yüksek varlıklı yatırımcı; prestij + likit re-sale piyasası
Avantaj
En likit ikinci el piyasa; turistik kira yüksek (Airbnb hariç); prestij
Dikkat
En yüksek eşik; bazı bölgelerde kısa süreli kira yasak

B Bölgesi

€400.000
Konumlar
Kuzey Yunanistan, Peloponez, daha az popüler adalar, Atina çevre semtleri
Hedef profil
Orta-yüksek bütçeli aile; dengeli getiri
Avantaj
A ile aynı haklar daha düşük maliyet; orta uzun dönem kira beklentisi
Dikkat
Resale piyasası daha sığ; turistik talep daha düşük

C Bölgesi (Renovasyon)

€250.000
Konumlar
Ticari → konut dönüşümü (yeniden değerlendirilebilir bina/depo) — bölge sınırlamasına bakılmaksızın
Hedef profil
Sermaye verimli giriş; özellikle Türk + Çinli aile yatırımcısı
Avantaj
En düşük giriş eşiği; aktif renovasyon sektörü
Dikkat
Renovasyon süresi 6-18 ay; kalite riski; ruhsat bürokrasisi

2024 Türk Talebinde +%160 Artış: Neden?

Yunanistan, 2024'te Türk başvuranlardan 3.291 onay aldı — 2023'e göre +%160 artış. Üç temel neden: (1) Portekiz'in Ekim 2025 vatandaşlık yasası değişikliği "5 yıl" avantajını kaldırınca Türk yatırımcılar Akdeniz alternatifine yöneldi; (2) Yunanistan'ın coğrafi yakınlığı ve kültürel benzerliği aile sürecini kolaylaştırıyor; (3) renovasyon €250.000 yolu, Portekiz Golden Visa'nın €500.000 eşiğine göre sermaye-verimli bir kapı. Talebin çoğu C ve B bölgesinde yoğunlaştı — A bölgesi (€800K) Türk pazarında görece az, daha çok Çinli ve Körfez yatırımcılarının ilgi gösterdiği bir tier.

2026 Risk Notları

Sıkça Sorulan Sorular

Yunanistan Golden Visa için hangi bölgede hangi eşik geçerli?

Atina merkez (Kolonaki, Glyfada), Mikonos ve Santorini gibi yüksek talepli A bölgesi €800.000; çoğu kıta Yunanistan ve daha sakin adalar B bölgesi €400.000; ticari binadan konuta dönüşüm (renovasyon) yapılan C bölgesi €250.000. Üç eşik de aynı oturum haklarını verir; tek fark giriş maliyeti ve mülk konum/likidite profilidir.

€250.000 renovasyon yolu hâlâ açık mı?

Evet, renovasyon yolu (commercial-to-residential conversion) 2026 itibarıyla aktif. Ancak ruhsat süreci bürokratik; deneyimli bir hukuk + mimar + müteahhit ekibi kritik. Renovasyon tamamlanmadan oturum izni başvurusu kabul edilmez; tipik süre 6-18 ay.

Atina’da Airbnb yasağı yatırımı etkiler mi?

Evet — Atina merkez bazı semtlerde Mart 2024 itibarıyla yeni kısa süreli kira ruhsatları durduruldu. Mevcut Airbnb ruhsatı olan mülkler etkilenmez. Yatırımcılar artık uzun dönem kira veya hibrit (orta/uzun süreli) modele yönelmeli.

Hangi bölge Türk yatırımcıya en uygun?

Bütçe ve hedefe göre değişir. Saf yatırım amaçlı: C bölgesi renovasyon (€250K, en düşük lock-up). Ailenin bazen tatile gideceği + sağlıklı resale: B bölgesi €400K (Tessaloniki, Pelpones). Prestij + likidite + uzun vadeli sermaye: A bölgesi €800K. Türk pazarında 2024-2025 döneminde %160 talep artışı çoğunlukla C ve B bölgesinde.

Bölge sınırı yanlış belirlenirse ne olur?

Yetkili tapu dairesi ve göç idaresi yatırımı reddeder; başvuru iade edilir. Bu nedenle başvuru öncesi mülkün hangi belediye sınırında olduğu, nüfus + turistik yoğunluk kriterleri eşleşmesi yazılı olarak doğrulanmalı. Avukat raporu zorunludur.

C bölgesi (renovasyon) yatırım sonrası mülkü kiraya verebilir miyim?

Evet, ancak konut olarak kalmak şartıyla. Atina merkezde yeni Airbnb ruhsatı verilmediği için orta/uzun süreli kira tek seçenek. Bölge dışında turistik kiralama hâlâ mümkün ama yerel belediye ruhsatı şart.

Tüm bölgelerde Schengen ve aile birleşimi aynı mı?

Evet. Yatırım eşiği farklılaşıyor olsa da oturum izninin verdiği haklar aynı: 29 Schengen ülkesinde 90/180 vize-siz, eş + 21 yaş altı çocuk + her iki tarafın bağımlı ebeveyni dahil edilebilir, kalış zorunluluğu yok. Tek fark mülkün konum/değer/likidite profili.

Hangi bölge sizin için doğru?

Bütçeniz, hedefiniz (yatırım vs. tatil mülkü vs. uzun vade prestij) ve aile durumunuz baz alınarak A/B/C bölgesi önerimizi 90 saniyede modelliyoruz. Mülk seçimi öncesi bölge doğrulaması yazılı hukuki rapora bağlanır.

Uygunluğunu öğren Programları İncele