Yunanistan Oturum İzni ve Golden Visa Rehberi 2026

Avrupa Birliği genelinde yatırım yoluyla oturum programları daralırken Yunanistan, coğrafi yakınlığı ve esnek kurallarıyla Türk yatırımcılar için en güçlü alternatiflerden biri olmayı sürdürüyor. Ancak her başvuru sahibinin profili, bütçesi ve nihai hedefi aynı değildir. Türkiye'deki işlerinizi ve mevcut kurulu düzeninizi taşımadan yalnızca Schengen serbest dolaşımı ile çocuklarınıza AB temelli bir B planı sunmak istiyorsanız gayrimenkul odaklı Golden Visa öne çıkar. Buna karşılık, fiziksel olarak Yunanistan'a yerleşmeyi planlayan emekliler veya uzaktan çalışanlar için mali bağımsızlık (FIP) ya da dijital göçebe rotaları çok daha düşük sermaye maliyetiyle yasal oturum hakkı sağlar.

Kısa cevap: Yunanistan'da fiilen yaşamadan Schengen dolaşımı ve ailece oturum hakkı hedefleyen yatırımcılar için bölgesine göre 400.000 € veya 800.000 € eşikli gayrimenkul rotası (ya da 500.000 € mevduat/menkul kıymet rotası) ile Golden Visa en uygun seçenektir. Ülkede tam zamanlı yaşayacak ve Yunanistan dışından düzenli pasif geliri bulunanlar FIP (aylık asgari 3.500 €), uzaktan çalışan profesyoneller ise dijital göçebe vizesi (aylık asgari 3.500 €) kategorisine yönelmelidir.

2026 yılı itibarıyla Yunanistan oturum çerçevesi, 5038/2023 sayılı Göç Kanunu temelinde yürütülmektedir. Golden Visa'nın bölgesel yatırım eşikleri ve kullanım kuralları ise 2024'te 5100/2024 sayılı Kanun ile değiştirilmiştir.

2026 Yunanistan Oturum İzni Kategorileri ve Resmi Çerçeve

Golden Visa resmi bir yasa adı değildir; 5038/2023 sayılı Göç Kanunu kapsamında düzenlenen yatırımcı oturum iznidir (Permanent Residence Permit for Investors). Süreç genel olarak yetkili Yunan diplomatik misyonları üzerinden alınan ulusal D tipi vize ile başlar ve ülkeye girişin ardından Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı nezdindeki yetkili göç idaresi üzerinden oturum kartına dönüştürülür.

Yunanistan Göç Kanunu (5038/2023) kapsamındaki temel oturum kategorileri şunlardır:

• Yatırımcı İzni (Golden Visa): Ağırlıklı olarak gayrimenkul alımıyla, ayrıca 500.000 € vadeli mevduat veya menkul kıymet/fon yatırımıyla alınabilen oturum iznidir. 5 yıl süreyle düzenlenir ve taşınmaz mülkiyeti korunduğu sürece beşer yıllık dönemlerle yenilenir. En belirgin avantajı, izin sahibine Yunanistan'da herhangi bir asgari fiziksel kalış şartı dayatmamasıdır.
• Mali Bağımsız Kişiler (FIP): Yunanistan'da çalışmaya ihtiyaç duymaksızın yaşamını sürdürebilecek düzenli ve yeterli pasif gelire sahip bireylere yöneliktir. Gelirin tamamen Yunanistan dışı kaynaklardan (emekli maaşı, gayrimenkul kira geliri, şirket kâr payı vb.) sağlanması gerekir.
• Dijital Göçebe (Digital Nomad): Yunanistan dışındaki işverenler veya müşteriler için bilgi ve iletişim teknolojileri aracılığıyla uzaktan çalışan profesyonellere tanınan statüdür.
• Şirket Kuruluşu ve Yönetici İzinleri: Ülkeye doğrudan sermaye yatırımı yapan veya yerel bir ticari işletmenin yönetim organlarında görev alan yabancı yöneticiler için sağlanan özel oturum türleridir.

Gayrimenkul Eşikleri: Bölgesel Dağılım ve İstisnalar

2024 değişiklikleri (5100/2024) ile gayrimenkul alımında kademeli bir eşik sistemi uygulanmaktadır:

1. 800.000 € Eşiği: Attika Bölgesi (başkent Atina ve çevresi), Selanik, Mikonos, Santorini ile nüfusu 3.100'ün üzerindeki tüm adalarda tek bir taşınmaz için asgari yatırım tutarı 800.000 € olarak uygulanır. Satın alınacak konutun asgari 120 metrekare büyüklüğe sahip olması şarttır.
2. 400.000 € Eşiği: Yukarıdaki kapsama girmeyen Yunanistan anakarasındaki diğer tüm bölgelerde ve nüfusu 3.100'ün altındaki küçük adalarda asgari gayrimenkul alım tutarı 400.000 €'dur (yine tek taşınmaz ve en az 120 metrekare şartı aranır).
3. 250.000 € Dönüşüm ve Restorasyon İstisnası: Coğrafi konumdan bağımsız olarak, ticari nitelikli bir taşınmazın konuta dönüştürülmesi projelerinde veya tescilli/tarihi binaların tam restorasyonu taahhüdünde 250.000 € alt eşiği geçerliliğini korumaktadır. Restorasyon ve dönüşüm projelerinde tamamlanma süresi ve yenileme koşullarını sözleşme öncesinde avukatınızla netleştirin.

Emlak Dışı Alternatif Rotalar

Gayrimenkul edinmek istemeyen veya sermayesini likit enstrümanlarda tutmayı tercih eden yatırımcılar için emlak dışı seçenekler de mevzuatta yer almaktadır. Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı düzenlemeleri kapsamında bir Yunan bankasında açılacak en az 500.000 € tutarında vadeli mevduat hesabı (en az bir yıl vadeli ve otomatik yenilemeli) veya Yunanistan'da faaliyet gösteren kurumsal yatırım fonlarına/devlet tahvillerine yapılacak asgari 500.000 € tutarındaki sermaye yatırımları Golden Visa hakkı tanır. Portföy yatırımlarına dair özel fon türleri ve mevduat şartlarının güncel tutar ve kısıtlamalarını resmi kaynaktan veya lisanslı danışmanınızdan teyit edin.

Karşılaştırma: Golden Visa, FIP ve Dijital Göçebe

Aşağıdaki tablo, Yunanistan'daki en yaygın üç oturum modelinin temel yasal parametrelerini özetlemektedir:

Kimler İçin Riskli? Yasal Sınırlamalar ve Doğrudan Engeller

Yunanistan oturum izni programları her yatırımcı profiline uyum sağlamaz. Başvuru öncesinde yasal sınırlamaların net olarak analiz edilmesi gerekir:

1. Yunanistan'da Yerel Bordrolu İş Arayanlar: Golden Visa ve FIP statüleri, hak sahibine Yunanistan sınırları içinde özel veya kamu sektöründe maaşlı bordrolu bir işte çalışma hakkı kesinlikle tanımaz. Şirket ortaklığı veya yöneticilik yoluyla gelir elde etme koşulları ayrıca değerlendirilmelidir. Yerel istihdam arayanlar için bu programlar uygun değildir.
2. Kısa Dönem (Airbnb Tipi) Kira Getirisi Hedefleyenler: 2024 düzenlemesiyle (5100/2024) getirilen kural gereği, Golden Visa programı kapsamında edinilen taşınmazların kısa dönemli turistik amaçla (Airbnb veya benzeri platformlar) kiralanması yasaklanmıştır. Bu kurala aykırı hareket edenlere ağır idari para cezaları uygulanmakta ve oturum izinleri iptal edilmektedir. Yatırımcı yalnızca uzun dönemli standart konut kiralaması yapabilir.
3. Sermayesini Kısa Vadede Geri Çekmek İsteyenler: Golden Visa oturum izni doğrudan mülkiyetin devamına bağlıdır. Satın alınan taşınmaz satıldığı takdirde, eşdeğer yeni bir yatırım yapılmadıkça oturum kartı iptal edilir ve yenilenemez.
4. Pasif Gelirini Resmi Evrakla Kanıtlayamayan FIP Adayları: FIP başvurularında banka hesabında yüklü nakit para bulunması tek başına yeterli kabul edilmez. Yetkili makamlar, aylık asgari 3.500 € tutarındaki gelirin emeklilik, kira sözleşmesi veya şirket ortaklık payı gibi resmi ve düzenli kaynaklardan geldiğini belgeleyen vergi dökümleri talep eder.

Başvuru Sürecindeki Aktörler ve Bürokratik Adımlar

Yunanistan'da oturum izni süreci salt bir emlak alım satımı değil, çok aşamalı bir hukuki prosedürdür. Sürecin güvenle tamamlanması için sahadaki aktörlerin rolleri doğru anlaşılmalıdır:

• Noter: Yunan hukukunda taşınmaz devri yalnızca noter huzurunda resmi senetle yapılır. Bu aşama yasal bir zorunluluktur; noter, mülkiyetin tescilini ve vergi beyanlarının doğruluğunu onaylar.
• Avukat: Mevzuatta bir göçmenlik avukatıyla çalışma mecburiyeti bulunmamakla birlikte, uygulamada neredeyse tüm yabancı başvurular vekaletname (PoA) aracılığıyla lisanslı bir Yunan avukat tarafından yürütülür. Avukat; AFM (vergi numarası) alımı, Yunan bankasında hesap açılışı, tapu dairesi ve ipotek sicil kayıtlarının (Hypothecophylakeion / Katastima) geçmişe dönük temiz kağıdı incelemesi ve Göç Bakanlığı portalı üzerinden başvuru yapılması süreçlerini üstlenir.
• İnşaat Mühendisi: Satın alınacak gayrimenkulün imar affı durumunu, yapı ruhsatını ve 120 metrekarelik asgari alan şartını yasal olarak teyit eden teknik raporu hazırlar. Tapu devri öncesinde mühendis raporu alınması sahadaki en kritik güvenlik adımıdır.

Süreçte En Sık Yapılan Hatalar

Yunanistan oturum izni süreçlerinde karşılaşılan aksaklıkların büyük kısmı emlak odaklı hareket edilip hukuki ve vergisel boyutun ihmal edilmesinden kaynaklanır.

• Taşınmazın Hukuki Denetimini Yetersiz Yapmak: Sadece emlak danışmanının yönlendirmesiyle hareket edip bağımsız bir avukat tarafından tapu sicil ve kadastro incelemesi yaptırmamak, üzerinde haciz, vergi ipoteği veya miras ihtilafı olan mülklerin satın alınmasına yol açabilir.
• Vergi Mukimliği Ayrımını Gözetmemek: Golden Visa sahipleri için asgari kalış şartı bulunmadığından otomatik vergi mukimliği doğmaz. Ancak FIP veya Dijital Göçebe vizesiyle Yunanistan'da bir takvim yılında 183 günden fazla ikamet eden bireyler, Yunanistan'da tam vergi mükellefi haline gelir ve küresel gelirleri üzerinden vergilendirilebilir. Bu takvimin profesyonelce planlanmaması beklenmedik vergi yükleri yaratır.
• Aile Bireylerinin Masraf ve Gelir Eşiklerini Yanlış Hesaplamak: FIP veya dijital göçebe rotalarında ana başvuru sahibinin eşi için %20, her çocuk için %15 ek gelir beyan etmesi zorunludur. Gelir belgelemesi yetersiz kalan dosyalar doğrudan reddedilir.
• Airbnb Kiralama Yasağını İhlal Etmek: Golden Visa ile alınan taşınmazı üçüncü taraflar veya alt acenteler aracılığıyla kısa dönemli kiralamaya açmak, oturum izninin iptali ve 50.000 €'ya varan para cezaları ile sonuçlanabilir.

Yunanistan'da yatırım veya oturum izni sürecinizi başlatmadan önce kişisel dosyanızın vergi ve göç hukuku açısından ön incelemesini lisanslı uzmanlar eşliğinde planlayabilirsiniz.