Yunanistan Vergi Mukimliği ve Golden Visa Vergileri

Yunanistan Golden Visa programı kapsamında gayrimenkul edinerek oturum izni almak, başvuru sahibini doğrudan veya kendiliğinden Yunanistan vergi mukimi yapmaz. Oturum kartı Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı tarafından verilen idari bir haktır; vergi mukimliği ise fiili ikamet süresi ile ekonomik-sosyal bağlara göre Yunanistan Bağımsız Kamu Gelirleri Otoritesi (AADE) mevzuatınca ayrı değerlendirilir. Bu iki kavramın birbirine karıştırılması, yatırımcıların ya gereksiz vergi yükümlülüğü korkusu yaşamasına ya da Yunanistan sınırları dışındaki gelirlerinin vergilendirilmesi riskiyle karşılaşmasına neden olur.

Türkiye'den Avrupa'da taşınmaz edinen aileler ve bireysel yatırımcılar için vergi planlaması, yatırımın net getirisini ve yasal güvenliğini belirleyen ana etkendir. Yunanistan Golden Visa gayrimenkul rotasında yatırım eşikleri; Atina, Selanik, Mikonos, Santorini ile 3.100 üzeri nüfusa sahip adalarda 800.000 Euro, ülkenin kalan bölgelerinde 400.000 Euro, ticari nitelikli taşınmazların konuta dönüştürülmesi ve tescilli tarihi binaların restorasyonu projelerinde ise 250.000 Euro olarak uygulanmaktadır (Yunan bankalarında vadeli mevduat, devlet tahvili veya fon gibi emlak-dışı sermaye transferi alternatifleri de bulunmakta olup güncel yatırım tutarları ve kabul şartları yetkili danışmanlardan teyit edilmelidir). Tapu tescilinin tamamlanmasının ardından mülkiyet vergisi ve varsa kira gelir vergisi yükümlülükleri gündeme gelir.

Oturum İzni ile Vergi Mukimliği Arasındaki Ayrım

Yunanistan'da gayrimenkul alarak Golden Visa edinen yatırımcılar açısından en yaygın soru işareti, elde edilen oturum kartının Türkiye'deki gelirleri Yunan vergi dairesinin kapsamına sokup sokmayacağıdır. Golden Visa kartı, hamiline Yunanistan'da yasal ikamet ve Schengen bölgesinde serbest dolaşım hakkı tanır ancak tek başına vergi dairesi kayıtlarında tam mükellefiyet doğurmaz. Yunanistan Gelir Vergisi Kanunu (Kanun 4172/2013) çerçevesinde mükellefiyet ikiye ayrılır:

• Dar Mükellefiyet (Yerleşik Olmayanlar): Yılın büyük bölümünü Türkiye'de geçiren ve hayati çıkarlar merkezini Yunanistan'a taşımayan Golden Visa sahipleri bu gruptadır. Sadece Yunanistan sınırları içinde doğan kazançlar (örneğin satın alınan taşınmazın kira geliri) vergilendirilir. Türkiye'deki şirket kâr payları, gayrimenkul iratları, maaşlar ve mevduat faizleri Yunanistan'a beyan edilmez.
• Tam Mükellefiyet (Vergi Mukimleri): Yunanistan'a fiilen yerleşen veya kanundaki ikamet kriterlerini karşılayan bireyler tam mükellef sayılır. Bu statüdeki kişiler dünya genelindeki tüm aktif ve pasif gelirlerini AADE'ye bildirmek ve yerel gelir vergisi dilimlerine göre vergilendirilmekle yükümlüdür.

Gayrimenkul alım aşamasında temin edilen vergi kimlik numarası (AFM), mülk edinimi ve tapu tescili için zorunlu bir sicil kaydıdır. Ancak AFM başvurusu yapılırken mükellefiyet statüsünün doğru beyan edilmesi ve dosyanın Yurt Dışı Mukimleri Vergi Dairesi nezdinde dar mükellef olarak açıldığının mali müşavir aracılığıyla doğrulanması gerekir.

Vergi Mukimi Sayılma Kriterleri

Bir yatırımcının Yunanistan'da tam mükellef sayılıp sayılmayacağı iki ana ölçüt üzerinden incelenir:

1. 183 Gün Kuralı

Bir takvim yılı (1 Ocak – 31 Aralık) içinde Yunanistan'da kesintili ya da kesintisiz 183 günden fazla bulunan bireyler genel kural olarak ilgili vergilendirme döneminde Yunanistan vergi mukimi kabul edilirler. Yunanistan Golden Visa programı başvuru sahibine herhangi bir asgari fiziksel ikamet mecburiyeti yüklemediğinden, 183 gün sınırının altında kalmak tamamen yatırımcının seyahat takvimine bağlıdır. Ancak Yunanistan iç hukukundaki gün sayım kurallarının ve istisnaların somut duruma göre yerel vergi uzmanı tarafından doğrulanması önerilir.

2. Hayati Çıkarlar Merkezi

Fiziki kalış süresi 183 günün altında kalsa dahi, bireyin kişisel ve ekonomik bağlarının merkezi Yunanistan olarak tespit edilirse vergi dairesi kişiyi tam mükellef kabul edebilir. Çekirdek ailenin daimi ikametgahının Yunanistan'da olması, çocukların örgün eğitime burada devam etmesi veya ana ticari operasyonların buradan yönetilmesi bu değerlendirmede dikkate alınır. Türkiye ile olan kurumsal, ticari ve mülkiyet bağlarının belgelenebilir nitelikte tutulması olası ihtilafları engeller.

Yunanistan'a Taşınanlar İçin Özel Vergi Rejimleri

Yunanistan, ülkeye taşınarak vergi mukimliği tesis etmek isteyen yabancı sermaye sahipleri ve emekliler için cazip teşvik rejimleri geliştirmiştir. Bu rejimler yalnızca Yunanistan'a fiilen yerleşip vergi mukimliğini buraya taşımayı seçen bireyler için geçerlidir:

Özellikle Madde 5B rejimi, Türkiye'den emeklilik hakkı bulunan ve küresel varlıklarından temettü ya da kira geliri elde eden bireyler açısından dikkat çekicidir. Bu statülerin kazanılması için AADE'ye yapılacak başvuruların yasal takvimi ve iki ülke arasındaki Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması hükümleri dikkatle incelenmelidir.

Gayrimenkul Kira Gelir Vergisi ve Mülkiyet Yükümlülükleri

Yunanistan'da gayrimenkul sahibi olup mülkünü kiraya veren bir yabancı yatırımcı, vergi mukimi olmasa dahi Yunanistan kaynaklı kira geliri üzerinden dar mükellef sıfatıyla vergi ödemekle yükümlüdür. Kira gelirleri bağımsız bir kademeli tarifeye tabidir:

• Yıllık net kira gelirinin 12.000 Euro'ya kadar olan kısmı: %15
• Üst dilimlerin oranları 2026 düzenlemeleriyle değiştiği için güncel barem muhasebecinizden teyit edilmelidir.

Not: Kira vergisi baremleri ve stopaj uygulamalarına ilişkin yasal düzenlemeler periyodik olarak güncellenebileceğinden, nihai beyan döneminde vergi danışmanınızdan güncel teyit alınız.

Kira gelir vergisinin dışında her gayrimenkul sahibi için yıllık ENFIA (Birleşik Gayrimenkul Mülkiyet Vergisi) tahakkuk eder. ENFIA tutarı; taşınmazın metrekaresi, bulunduğu bölgenin rayiç değeri, bina yaşı, katı ve cephe katsayılarına göre sistem tarafından otomatik hesaplanır. Tapu devir sürecinde mülkün geçmişe dönük tüm ENFIA borçlarının ödendiğini gösteren resmi belgenin temin edilmesi zorunludur.

Sık Yapılan Hatalar

Yunanistan'da yatırım ve mülkiyet süreçlerinde yatırımcıların karşılaştığı başlıca usul hataları şunlardır:

• AFM Kaydının Kapsamını Doğrulamamak: AFM almak tek başına vergi mukimliği doğurmaz; ancak vergi dairesi kaydının Yurt Dışı Mukimleri Vergi Dairesi nezdinde dar mükellef statüsüyle açıldığından emin olunmalıdır.
• Vergi Temsilcisi Atamamak: Yunanistan'da yerleşik olmayan yabancı mülk sahiplerinin tebligat ve beyan süreçlerini aksatmamak adına yerel bir mali müşavir veya vergi temsilcisi yetkilendirmesi önem taşır; güncel temsil zorunluluğu kurallarını resmi kaynaktan teyit edin. Temsilci atanmaması resmi bildirimlerin kaçırılmasına ve usulsüzlük cezalarına yol açar.
• E9 ve Gelir Beyannamelerini İhmal Etmek: Gayrimenkul satın alındığında taşınmazın mülkiyet bildirim formu (E9) süresi içinde sisteme işlenmelidir. Taşınmazdan kira geliri elde edilmediği durumlarda E1 yıllık gelir vergisi beyannamesi verilip verilmeyeceği konusu, taşınmazın şahsi kullanım durumu ve vergi dairesi uygulamalarına göre farklılık gösterebildiğinden mutlaka yerel mali müşavirle netleştirilmelidir.
• Kısa Dönemli Kiralama Kurallarını Atlamak: Mülkünü dijital platformlar üzerinden kısa dönemli kiraya veren yatırımcıların AADE kayıt numarası (AMA) alması, platform bildirimlerini zamanında yapması ve iklim krizi dayanıklılık harcını tahsil edip yatırması yasal mecburiyettir.
• Çifte Vergilendirme Mahsubunu Belgelememek: Türkiye ile Yunanistan arasındaki Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması uyarınca, Yunanistan'da ödenen kira vergisi Türkiye'deki yıllık gelir vergisi beyanından mahsup edilebilir. Bu mahsubun geçerli olabilmesi için Yunanistan vergi idaresinden onaylı resmi tahakkuk ve ödeme belgesi alınmalıdır.

Yunanistan Golden Visa programı Avrupa'da oturum güvencesi sunarken, taşınmaz ediniminin vergi ve mülkiyet boyutunun ilk günden doğru kurgulanması olası mali riskleri ortadan kaldırır.

Yunanistan'daki gayrimenkul yatırımınızın vergi yükümlülüklerini ve Golden Visa sürecinizi planlamak için uzman ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.