Macaristan Golden Visa Fon ve Emlak Rotaları

Macaristan Golden Visa Mevzuatı ve Güncel Çerçeve

Not: Programın güncel başvuru takvimi ve uygulama durumu değişebildiği için başvuru öncesinde aktif durumu Göç ve Sığınma Dairesi (OIF) ve yetkili danışmanınızla teyit edin.

Macaristan, mevzuatında Misafir Yatırımcı Programı (Guest Investor Program) adıyla tanımladığı düzenleme ile üçüncü ülke vatandaşlarına yatırım karşılığı oturum izni hakkı tanımıştır. Bu program, Orta Avrupa'da sermaye yatırımı yoluyla 29 Schengen ülkesinde serbest dolaşım ve oturum imkânı arayan Türk yatırımcılar açısından yeni bir yasal çerçeve meydana getirmiştir. Avrupa genelinde oturum programlarının şartları son yıllarda köklü biçimde değişmektedir: Portekiz, 2023 yılında Mais Habitação paketi kapsamında gayrimenkul edinimini Golden Visa kapsamından çıkarmış ve süreci AIMA idaresinde 500.000€ emlak-dışı fon ve 250.000€ kültür bağışı gibi alanlara yönlendirmiştir. İspanya ise Golden Visa uygulamasını 3 Nisan 2025 tarihi itibarıyla tamamen yürürlükten kaldırmıştır.

Bu değişiklikler karşısında Macaristan'ın tanımladığı yatırım yolları incelenirken, mevzuattaki hakların kapsamı, idari uygulama takvimleri ve ikamet kuralları dikkatle tetkik edilmelidir. Yalnızca yatırım alt sınırlarına odaklanarak hazırlık yapmak; fon tescili, bankacılık denetimleri, kaynak ispatı ve idari süreçlerde aksamalara yol açabilir.

Macaristan Misafir Yatırımcı Programı Yatırım Seçenekleri

Macaristan mevzuatı çerçevesinde yatırımcılar için temelde üç farklı sermaye aktarım türü belirlenmiştir. Bu yolların yasal altyapısı ve işleyiş kuralları şöyledir:

• Gayrimenkul Yatırım Fonu Payı Edinimi: Macaristan Ulusal Bankası (Magyar Nemzeti Bank - MNB) nezdinde kayıtlı ve yetkili gayrimenkul yatırım fonlarına ait payların satın alınmasıdır. Mevzuatta belirlenen asgari taban tutar 250.000€ düzeyindedir. Yatırım yapılacak fonun MNB tescili, saklama koşulları ve fon izahnamesi resmi makamlar ve yetkili hukuk danışmanları üzerinden teyit edilmelidir.
• Doğrudan Konut Alımı: Macaristan sınırları içinde yer alan konut nitelikli taşınmazın mülkiyetinin edinilmesidir. İlgili yasa metninde bu rota için 500.000€ asgari taban tutar öngörülmüştür. Tapu devri, değerleme raporu kriterleri ve taşınmazın hukuki durumu başvuru öncesinde resmi kurumlardan teyit edilmelidir.
• Yükseköğretim Vakfına Bağış: Kamu yararına çalışan ve belirli bir yükseköğretim kurumunu destekleyen vakfa mevzuatta belirtilen tutarda (yasa metninde 1.000.000€ olarak yer alan) bağış yapılmasıdır. Fon veya konut alımı gibi bir sermaye geri dönüşü öngörmeyen bu yol, doğrudan kurumsal katkı niteliğindedir.

Avrupa'daki Diğer Seçeneklerle Karşılaştırma

Macaristan'daki seçenekleri değerlendiren yatırımcıların, Akdeniz ve Güneydoğu Avrupa havzasındaki diğer programların getirdiği yasal yükümlülükleri ve maliyetleri de eş zamanlı incelemesi faydalıdır.

• Yunanistan Golden Visa: Yunanistan'da gayrimenkul edinimi yoluyla oturum izninde kademeli bir yapı geçerlidir. Atina, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda asgari eşik 800.000€ seviyesindedir. Ülkenin diğer bölgelerinde genel konut eşiği 400.000€ olarak belirlenmiştir. Ticari nitelikli gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi ve tescilli tarihi binaların restorasyonu projelerinde ise asgari eşik 250.000€ olarak uygulanmaktadır. Emlak-dışı rotalarda (Yunan bankalarında 500.000€ mevduat veya menkul kıymet yatırımı) yasal limitler tanımlanmış olup güncel tutarlar resmi kaynaktan teyit edilmelidir.
• Portekiz Golden Visa: Portekiz'de emlak yatırımı tamamen yürürlükten kalkmıştır. Güncel mevzuatta AIMA denetiminde 500.000€ emlak-dışı fon yatırımı veya 250.000€ kültür bağışı mevcuttur. Portekiz'de daimi oturum için 5 yıl, vatandaşlık başvurusu için ise yasal olarak 10 yıl (AB ve CPLP vatandaşları için 7 yıl) ikamet şartı düzenlenmiştir. Ayrıca pasif gelire dayalı D7 vizesi için 2026 yılı aylık gelir eşiği 920€ olarak belirlenmiştir.
• Bulgaristan: Yaklaşık 512.000€ (1 milyon BGN) yatırımla oturum rotası tanımlamakla birlikte, yatırımla vatandaşlık 2022'de kaldırılmıştır; oturum kuralları her dosya özelinde resmi kaynaklardan sorgulanmalıdır.

Gayrimenkul Satışından Gelen Varlıkların Kaynak İspatı

Türk yatırımcılar için başvuru dosyasının en kritik aşaması, sermayenin meşru kaynağının belgelenmesidir. Macaristan Göç ve İltica İdaresi (Országos Idegenrendészeti Főigazgatóság - OIF) ve transferin yapılacağı lisanslı Macar bankaları, uluslararası kara para aklamayı önleme mevzuatı ve KYC (Müşterini Tanı) standartları uyarınca derinlemesine bir denetim uygular.

Sermaye Türkiye'deki bir gayrimenkulün satışından karşılanacaksa şu üç aşamanın eksiksiz yürütülmesi şarttır:

1. Resmi Tapu Satış Bedeli ve Banka Uyum Süreci

Türkiye'deki mülk satışında tapu müdürlüğünde beyan edilen resmi satış bedeli ile Macaristan'a transfer edilecek tutar tam olarak uyuşmalıdır. Harç tasarrufu veya rayiç bedel gerekçesiyle tapuda düşük gösterilen tutarlar, Avrupa bankalarının uyum (compliance) birimlerince meşru varlık olarak onaylanmaz. Gayrimenkulün gerçek piyasa değeriyle resmi satışının yapılması zorunludur.

2. Kesintisiz Bankacılık Zinciri

Alıcının banka hesabından başvuru sahibinin Türkiye'deki şahsi hesabına aktarılan tutarın dekontunda gayrimenkulün satışına ilişkin açık referans yer almalıdır. Fonun Türkiye'deki hesapta dövize dönüştürülmesi ve ardından Macaristan'daki emanet veya fon hesabına havalesi kesintisiz bir zincir halinde belgelenmelidir. Nakit olarak hesaptan çekilip tekrar yatırılan sermayeler zinciri kırdığı için banka blokelerine yol açabilir.

3. Vergi Evrakları ve Apostil Prosedürü

Satışı yapılan mülkün iktisap (edinme) tarihi ile satış tarihi arasında 5 yıldan az bir süre bulunması durumunda, Değer Artışı Kazancı vergisine ilişkin beyan ve ödeme makbuzları dosyaya eklenmelidir. İlgili tapu belgeleri yeminli tercüman aracılığıyla çevrilmeli ve apostil şerhiyle onaylanmalıdır.

Hukuki ve Mali Risk Unsurları

Misafir Yatırımcı Programı'na dahil olurken dikkat edilmesi gereken yapısal ve yasal riskler şunlardır:

• Oturumun Yatırımla İlişkisi: Oturum hakkı doğrudan yapılan yatırımın korunması şartına bağlanmıştır. Fon katılma paylarının veya gayrimenkul mülkiyetinin elden çıkarılması durumunda göç makamlarının statüyü sonlandırma riski doğar; bu nedenle erken çıkış şartları ve taahhüt süreleri baştan incelenmelidir.
• İkamet Süresi ve Kart Geçerliliği: Mevzuat metinlerinde Misafir Yatırımcı kartı için 10 yıla kadar geçerlilik öngörülmüş olmakla birlikte, ilk kartın veriliş süresi, uzatma şartları ve kartın yenilenmesinde aranacak mali yeterlilik kriterleri resmi makamlar veya yetkili danışmanlar aracılığıyla güncel olarak doğrulanmalıdır.
• Fiziki İkamet ve Hak Kayıpları: Kartın geçerliliğini sürdürmesi için Macaristan sınırları içinde asgari bir kalış süresinin (gün/yıl şartı) aranıp aranmadığı yönetmelik düzeyinde titizlikle takip edilmelidir. Kesin olarak 'hiç kalış şartı yoktur' kabulüyle hareket edilmemeli, güncel uygulama resmi kaynaktan teyit edilmelidir.
• Daimi Oturum ve Vatandaşlık Ayrımı: Yalnızca yatırım yapmış olmak doğrudan Macaristan vatandaşlığı sağlamaz. Macaristan'da daimi oturum veya vatandaşlık kazanabilmek için ülkede fiilen yaşamak, yasal ikamet sürelerini doldurmak ve Macarca dil yeterliliğini belgelemek gibi entegrasyon koşulları aranmaktadır.
• Vergi Mukimliği Riski: Bir takvim yılı içerisinde Macaristan'da uzun süre kalan veya yaşam merkezini buraya taşıyan bireyler açısından vergi mukimliği koşulları resmi kaynaklardan teyit edilmelidir.

Başvuru Sürecinde Sık Yapılan Hatalar

1. Fonun MNB Kaydını Denetlememek: Fonun yalnızca pazarlama materyallerine güvenerek Macaristan Ulusal Bankası sicil numarasını bağımsız hukukçular aracılığıyla teyit etmeden taahhüt altına girmek.
2. Kayıt Dışı veya Belgesiz Varlık Kullanımı: Elden teslim alınan nakit paraların, belgelenemeyen şirket borçlarının veya kripto varlık dönüşümlerinin resmi bankacılık zincirine sokulmaya çalışılması.
3. Tapu Rayicini Gerçek Değerin Altında Göstermek: Türkiye'deki kaynak mülkün tapu bedelini düşük gösterip aradaki farkı izah edemeyerek Avrupa bankalarının KYC aşamasını geçememek.
4. Yan Giderleri Hesaba Katmamak: Asgari yatırım tutarına ek olarak avukatlık ücretleri, göç idaresi harçları, valilik apostil masrafları, yeminli tercüme ve uluslararası özel sağlık sigortası primlerini bütçelememek.
5. Fon Sözleşme Şartlarını İncelememek: Fonun yönetim ücreti, giriş-çıkış komisyonları ve sermayenin ne kadar süreyle kilitli kalacağını içeren fon tüzüğünü analiz etmeden yatırım kararı almak.

Macaristan Misafir Yatırımcı Programı ve alternatif Avrupa oturum yolları, hukuki altyapısı ve mali denetimleri dikkatle yönetilmesi gereken resmi süreçlerdir.

Aileniz ve varlık yapınız için en uygun Avrupa oturum planlamasını netleştirmek adına danışmanlık ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.